DANĚ A NEMOVITOSTI

Také se špatně orientujete v daňových povinnostech, které se týkají nemovitostí? Před časem jsme zveřejnili na našem Facebook profilu INFO SERIÁL s názvem DANĚ A NEMOVITOSTI. Rádi bychom ho zpřístupnili i těm čtenářům, kteří nemají na Facebook přístup.

INFO SERIÁL DANĚ A NEMOVITOSTI - Díl I. Převody nemovitých věcí a daň z příjmů

Příjmy z prodeje nemovitých věcí, tedy bytových i nebytových jednotek a nemovitostí podléhají zdanění daní z příjmů fyzických osob podle ustanovení § 10 odst. 1) písm. b) odrážka 1. zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Zákon“), pokud nejsou od této daně osvobozeny.

Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Výdajem je především cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl a dále také uhrazená daň z nabytí nemovitých věcí. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje, s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka.

Sazba daně ze základu daně sníženého o nezdanitelnou část základu daně a o odčitatelné položky od základu daně zaokrouhleného na celá sta Kč dolů činí 15 %.

Pokud tedy budete prodávat nemovitost a příjem z prodeje bude podléhat zdanění daní z příjmů, bude základem daně rozdíl mezi cenou, za níž jste nemovitost koupili a cenou, kterou při prodeji nemovitosti utržíte, případně můžete připočítat i další daňově uznatelné výdaje.

Příjmy z některých nemovitostních transakcí jsou od daně z příjmu osvobozené. Osvobození jsou upravena v ustanovení § 4 Zákona. Důvody osvobození lze rozdělit do několika kategorií:

a) osvobození z důvodu bydliště – pokud byste měli v prodávané nemovitosti evidován trvalý pobyt alespoň dva roky bezprostředně předcházející prodeji Vaší nemovitosti, je příjem od daně z příjmů osvobozen až na některé v zákoně uvedené výjimky;

b) osvobození z důvodu uspokojení bytové potřeby – pokud se na Vás osvobození dle předchozího odstavce nevztahuje a máte v prodávané nemovitosti, nemusíte ještě zoufat, může se na Vás totiž vztahovat další důvod osvobození, kterým je vynaložení prostředků utržených prodejem Vaší nemovité věci na uspokojení Vaší bytové potřeby do jednoho roku od realizace transakce;

c) osvobození odvozené od nabytí – bez ohledu na adresu evidovanou jako místo trvalého pobytu Vám pro osvobození může stačit i doba, po kterou jste vlastnili převáděnou nemovitost, přesáhne-li pět let, lze předpokládat, že příjem z prodeje bude od daně z příjmu osvobozen.

Upozorňujeme, že výše uvedený článek má pouze informativní charakter a rozhodně nemůže postihnout veškeré konsekvence související s problematikou daní a nemovitostních transakcí. Jedním ze znaků dobrého makléře je i to, že by Vám měl být s to poskytnout základní daňové poradenství a v případě složitějších daňových otázek Vás odkázat na vhodného odborníka/specialistu v daňové problematice. S ohledem na časté změny daňových předpisů Vám doporučujeme věnovat před jakoukoli nemovitostní transakcí pozornost i této problematice.

INFO SERIÁL NEMOVITOSTI A DANĚ - Díl II. Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je hlavní daní majetkového typu. Vlastníte-li nemovitou věc a tato se nachází na území České republiky, jste s velkou pravděpodobností poplatníkem této daně.

Daní jsou zdaňovány téměř všechny nemovité věci (pozemky, stavby, jednotky). Na některé nemovité věci se vztahuje osvobození od daně. U některých nemovitých věcí toto osvobození vyplývá přímo ze zákona a poplatník je nemusí uplatňovat. U většiny osvobozených nemovitých věcí ale budete muset, pokud budete chtít nárok na osvobození uplatnit, předmětný nárok na osvobození uplatnit ve Vámi podávaném daňovém přiznání.  Vzhledem k tomu, že se jedná o tzv. majetkovou daň, není rozhodné, zda Vám z vlastnictví k nemovité věci plyne nějaký příjem, zda z něj nemáte příjem žádný, či zda pro Vás z vlastnictví nemovité věci vyplývají pouze výdaje. Otázce zdanění příjmů plynoucích z vlastnictví nemovité věci či nemovitostní transakce jsme se věnovali v předchozím díle našeho seriálu. Pro pozorné čtenáře tedy pro úplnost uvádíme, že uhrazená daň z nemovitých věcí je výdajem snižujícím daňový základ daně z příjmu.

Zdaňovacím obdobím u daně z nemovitých věcí je kalendářní rok. Daň se vyměřuje na zdaňovací období dopředu, a to vždy podle stavu k 1. lednu roku, na který je vyměřována. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu kalendářního roku, se nepřihlíží, tyto změny ovlivní daňovou povinnost až v následujícím zdaňovacím období. Pokud jste tedy nabyli či pozbyli nemovitou věc v průběhu jednoho kalendářního roku a stav přetrvává i k poslednímu dni předmětného kalendářního roku, má tato skutečnost vliv na Vaše daňové povinnosti a měli byste na to pamatovat. Jenom tak se vyhnete případným sankcím vyměřeným ze strany příslušného finančního úřadu.

Daň z nemovitých věcí je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Byť předmětná daň přímo nesouvisí s nemovitostními transakcemi, neboť podání daňového přiznání budete ve většině případů řešit až ex post, je dobrým vysvědčením kvalitního makléře, že Vám je schopen poskytnout základné poradenství i v této oblasti.

Upozorňujeme, že výše uvedený článek má pouze informativní charakter a rozhodně nemůže postihnout veškeré konsekvence související s problematikou daní a nemovitostních transakcí. S ohledem na časté změny daňových předpisů Vám doporučujeme věnovat před jakoukoli nemovitostní transakcí pozornost i této problematice.

INFO SERIÁL NEMOVITOSTI A DANĚ - Díl III. Daň z nabytí nemovitých věcí

K 1. listopadu roku 2016 došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci․ Současně s tím byla zrušena možnost volby poplatníka a institut ručení. Nadále je tedy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí kupující, a nemůžete se dohodnout, na změně/přenosu povinnosti k úhradě daně.

Prodávající se tedy nemusí bát, že v případě neuhrazení daně by mu mohl být příslušným správcem daně zaslán platební výběr k její úhradě, neboť již ze zákona není ručitelem. Tím se částečně zjednodušily transakce v tom smyslu, že při vypořádání kupní ceny prostřednictvím některým z druhů úschovy není nutné, vypořádávat prostřednictvím úschovy i daň, protože neplněním daňových povinností by kupující (nabyvatel) poškozoval jenom sám sebe.

První úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám a jednotkám je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí jen v případě staveb a jednotek dokončených nebo užívaných, nikoli staveb a jednotek rozestavěných, jak tomu bylo dříve. Zde si dovolujeme upozornit na to, že osvobození se v současné době týká pouze jednotek vymezených v bytovém domě. Pokud byste tedy nabývali jednotku vymezenou v rodinném domě, je možné, že takový převod by podléhal daňové povinnosti.

Na základě bohatých skutečností, doporučujeme, abyste podání daňového přiznání a zaplacení daně nenechávali na poslední chvíli.

Pokud si nejste jisti, zda zvládnete sami vyplnění daňového přiznání, měl by Vám být Váš makléř schopen pomoci. Ostatně příprava daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí by měla patřit ke standardnímu výčtu služeb, jež Vám spolehlivý makléř v rámci Vaší nemovitostní transakce poskytuje. Doporučujeme Vám, abyste se o tom, zda Vám makléř daňové přiznání připraví, informovali již na začátku obchodu.

INFO SERIÁL NEMOVITOSTI A DANĚ - Díl IV. Daň z přidané hodnoty

Při nákupu nemovitosti, zejména při koupi novostaveb, či nově postavených bytových jednotek se můžete setkat i s daní z přidané hodnoty. Doporučujeme Vám, abyste se již na začátku obchodu informovali o tom, zda jsou inzerované ceny uváděny včetně daně z přidané hodnoty nebo bez ní.

Další důležitou skutečností je výměra podlahové plochy nabývané nemovité věci. Základní sazba DPH totiž činí 15 %. Pokud však podlahová plocha Vámi nabývané jednotky přesahuje 120 m², případně podlahová plocha Vámi nabývaného rodinného domu přesahuje 350 m², je třeba se připravit na to, že sazba DPH bude činit 21%.

Tuto skutečnost je třeba mít na paměti též tehdy, chcete-li např. spojit své dvě bytové jednotky v jednu. Neboť zvýšená sazba DPH, se může odrazit i v ceně stavebních prací.

INFO SERIÁL DANĚ A NEMOVITOSTI - Díl V. Družstevní podíl

Tento závěrečný díl našeho daňového seriálu jsme pro Vás připravili, byť se netýká přímo nemovitých věcí, ale družstevního podílu.

Převody družstevních podílů jsou vedle standardních nemovitostních transakcí velmi častým způsobem, jakým si naši klienti zajišťují možnost vlastního bydlení. Družstevní podíl není nemovitostí. Jedná se o souhrn práv a povinností každého člena bytového družstva. Zřejmě nejdůležitějším právem běžně spojeným s družstevním podílem je právo k nájmu určitého bytu (příp. nebytového prostoru). Vlastníkem nemovité věci tedy zůstává bytové družstvo a členům bytového družstva svědčí nájemní právo k určitému bytu či nebytovému prostoru.

Smlouvy o převodu nemovitých věcí nabývá právních účinků okamžikem, kdy je doručena příslušnému bytovému družstvu. Dle zákona je možné nahradit smlouvu potvrzením smluvních stran o tom, že si mezi sebou družstevní podíl převedli. V praxi však často narážíme na specifické požadavky některých bytových družstev, kdy některá například vyžadují předložení smlouvy sepsané na jimi vydaném formuláři, případně jejich statutární orgány nejsou ochotny akceptovat potvrzení o převodu podepsané smluvními stranami. Některá bytová družstva též požadují, aby v převodní smlouvě byly uvedeny určité specifické náležitosti, od rodného čísla, informaci o rodinném stavu, občanství přes různá prohlášení ohledně podmínek nabytí pronajímaného bytu (nebytového prostoru do osobního vlastnictví). Dalším podstatným bodem je skutečnost, že některá družstva převod družstevního podílu zpoplatňují. Výjimkou nejsou ani poplatky ve výši 20.000,- Kč. Doporučujeme, abyste se vždy Vy sami, případně prostřednictvím Vašeho realitního makléře informovali o požadavcích a podmínkách, které má Vaše zájmové bytové družstvo pro převod družstevního podílu.

Na základě výše uvedeného je zřejmé, že převod družstevního podílu nemůže být předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. V této souvislosti je však dle našeho mínění zapotřebí uvést, že převod vlastnictví k pronajímané nemovité věci z bytového družstva na jeho člena je osvobozen od daně za nabytí nemovitých věcí.

Nejste-li plátcem daně z přidané hodnoty a nemáte družstevní podíl ve svém obchodním majetku, tj. neužíváte-li družstevní podíl ke své podnikatelské činnosti, netýká se Vás ani daň z přidané hodnoty.

Příjem z převodu družstevního podílu je předmětem daně z příjmu. Příjmem je pak rozdíl mezi prodejní cenou (cenou na výstupu) a pořizovací cenou (cenou na vstupu) s přičtením daňově uznatelných výdajů. Osvobození od daně z příjmu se Vás vztahuje, pokud družstevní podíl vlastníte déle než pět let, případně použijete-li příjem na uspokojení své bytové potřeby (k tomu viz díl I. Našeho daňového seriálu).

Upozorňujeme, že výše uvedený článek má pouze informativní charakter a rozhodně nemůže postihnout veškeré konsekvence související s daňovou problematikou, když např. pro posouzení otázky osvobození od daně z příjmů při kombinaci doby nájmu na základě členství v družstvu a následného tzv. „osobního vlastnictví“ je dobré orientovat se i v judikatuře Nejvyššího správního soudu. Jedním ze znaků dobrého makléře je i to, že by Vám měl být s to poskytnout základní daňové poradenství a v případě složitějších daňových otázek Vás odkázat na vhodného odborníka/specialistu v daňové problematice. S ohledem na časté změny daňových předpisů Vám doporučujeme věnovat před jakoukoli nemovitostní transakcí věnovat pozornost i této problematice.